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房地产信托急刹车,房企怎么办?

来源:网络 浏览:12542次 时间:2019-07-11

文 | 黄铭

本文不构成投资建议,建议投资者理性投资

今天尾盘的时候,有关媒体发布新闻称,光大信托发布紧急通知,截止今日12点,暂停所有房地产类项目募集,12点后已募集的此类项目全部退款。本来处在触底反弹期间的大盘突然抽了一下,市场一时间不知道发生了什么事情。

但收盘后光大信托马上就澄清了,其高层回应称这是谣言,实际情况是,按监管要求,对房地产项目进行余额管控,优化结构,平滑运作。光大信托坚持房住不炒,重点支持与政策导向一致的住房保障项目。

目前来看,这算是虚惊一场,但根据最近的新闻,近日至少有十家信托公司陆续收到“窗口指导”,要求加强房地产信托领域风险防控,控制房地产信托规模。因此,房地产信托业务的从严管控将是以后的大趋势,地产公司的融资渠道将再度收窄。

房地产信托急刹车,房企怎么办?

大多数人似乎对房地产信托不太熟悉,财哥在这里举个例子。

A房地产公司要搞一个房地产项目,但是发现这个项目需要100亿,但是自己口袋里只有20亿,因此有80亿的资金缺口。

然后,A公司找到了B银行,说:“老兄,你借我80亿,我把那块地皮拿下来开发,咱们一起发财!”,但B银行说:“这么赚钱的项目,我也想把钱代给你呀,但是上头下了死命令,银行贷款不能拿去买地呀。要不我把好朋友C信托公司介绍给你,你们聊聊去?”

于是A公司就找到了C信托公司,开口要钱。但是C信托公司说:“我们没有钱,但是可以帮你弄钱,我帮你把100亿的项目搞成一个信托产品,你自己认购20%份额,剩下的我们找投资人解决!你每年只要给投资人8%-9%的利息,我自己再抽一点费用。你们房地产利润这么高,这些都是洒洒水啦!”

因此,A公司与C信托一拍即合,房地产信托便诞生了,绕过银行贷款拿到了钱,A公司又可以继续拿地继续嗨皮了。

房地产信托今年火热到什么程度呢?据相关数据统计,2019年一季度信托成立规模4800多亿元,同比增加7.15%。其中,房地产类信托募集资金1674.79亿元,同比增长25.71%。2019年1-6月,新增房地产信托募资规模接近3800亿元,占集合信托成立规模的39%。此外,自去年6月份至今,房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。

这明显是跟目前“房住不炒”的政策是相违背的。在地产商拿地热情不减的情况下,各地房价特别是二线城市的房价再次出现了快速窜涨的苗头。因此,监管层约谈信托公司,要求严控房地产信托,也就不足为奇了。

房地产信托业务的收紧,对地产公司,特别是中小地产商,意味着断水断粮,打击无疑是巨大的。房地产行业是一个高杠杆的行业,很多到期的旧债必须要不断用新债去还,因此要不断融资,以维护资金链的稳定。在房地产信托收紧的情况下,可以预见很多中小地产商或许会面临着不少流动性问题。

如果房地产信托被一刀切,很多先前的信托项目将会存在无法偿还的金融风险,这也是为什么在收紧房地产信托的同时要进行存量管控,保证先前的信托项目能够及时还本付息。

房地产信托急刹车,房企怎么办?

我们可以预见到的是,在房地产信托收窄之后,地产商后续将会加大促销力度,加快资金的回笼,以保证先前的债务到期后不发生违约。对于房价来说,根据近两年的政策,房价一涨国家就实行限制,房价一跌出手刺激,因此房价不太可能因为地产商促销力度加大而大幅降低,也太可能因后续的供应减少而大幅上升。最好的情况就是房价围绕目前的水平进行震荡,让房地产失去投资的价值,真正回归到“房子是用来住的”这一命题上面。

而地产公司在断粮之后,中小地产商拿地的实力将大大减弱,只能报团取暖,集中资金共同开发。同时,资金充足,土地储备充足的大地产商将会在房地产市场中占据绝对的话语权,并可以通过不断兼并中小地产公司获得更多的土地储备。因此,地产公司的行业整合也将是大趋势,我们可以关注其中的机会。

今日盘面方面,我们的早报中提及A股受外围市场影响可能会企稳回升,但我们暂不可有过高预期,大盘今日的表现基本符合我们的判断。继昨日的地量之后,大盘本应处于变盘节点,但今日在外围市场消息面的影响下,做多力量不强,但下跌也未造成恐慌,市场观望情绪仍然浓厚,增量资金有限。技术面上,今日大盘再次回踩昨日低点后拉升,但是拉升幅度不强,30分钟分时呈现双底但是上行趋势不够明显,我们还是应耐心等待大盘选择方向。



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